不動産に関することは、神奈川県不動産鑑定協同組合にご相談ください。
不動産の賃貸借(借地)について、実際にご相談をいただいた内容とその回答・もしくは解決案を掲載しています。
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隣接地を使用する賃貸借契約等はなされていないこと、これまでの経緯や使用方法を聴取しましたが、土地利用権を主張するのは難しいと思えることを説明。元の地主さんの方から裏側の出入口の封鎖のお願いがされているとのことでしたので、裏口の封鎖に伴う費用負担をお願いしてはどうかと提案。時効取得等の権利については法律問題になるので、法律相談等を進めました。
借地上の建物及び借地権を相続するのに地主の承諾は必要ありません。建物の所有権についてはご相談者名義に相続登記をしなければなりませんが既に移転登記済なので良いのではないでしょうか。借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの名義変更料、承諾料の支払いは不要です。 よって、遺産分割協議書までは必要ないのでは? 法律相談も活用を促す。
既に退去しており、賃料未納の連絡は2年ほど前に届いている状況でした。家賃は大家へ持参していたとのことなので、まずは賃料の不払い分が正しいかどうかの確認を進めました。 本来、必要な修繕費は家主へ請求できるのですが、領収証等を全て処分してしまっているので、分かる範囲で施工業者へ連絡し、工事内容が確認できないか、領収証再発行の可否について相談、確認し、大家さんとの交渉資料の準備を提案しました。賃料の未納分については息子さんと一緒に先方と減額交渉を行うことを提案。同時に法律相談も受けてみることを進めました。
建物の利用方法は所有者に委ねられているので、所有者が人に貸すのは自由です。ただし、借地契約が先々代からの口頭契約が始まりで、契約書がないため、建物の用途に制約がなかったので、相続を機会に契約書の作成が望ましいです。もし、それが出来ないならば、リフォームの図面等の確認をして、賃借人の使用方法について確認しておいた方が良いでしょう。
権利関係や建物の再建築の可能性について、やや複雑な不動産でしたので、まず、原則としては建物を取り壊して更地として返すこととなりますが、借地権付建物を第三者へ売却することも出来ることを説明しました。ただし、物件の状況から売却が困難なことが予想されたので、地主さんへ借地権の買い取りをお願いする方法も提案しました。
旧借地法が適用される木造家屋でしたので、従前の契約期間20年とすることが一般的でしょう。お話を伺うと建物自体の建築年数が50年ほど前のようだったので、建替えとなる時の建替承諾料、その際の建物の構造による契約期間等の考え方と合わせて説明しました。
「更新料」を当事者間でどういう意図で授受したかの意思解釈ということになると思いますが、賃料の前払いという趣旨であれば別ですが、更新行為に対するお願いのような趣旨が一般的だと思うので、全額返すような性格のものではないし、期間途中の借地人都合の解約でもあり、一部でも返却する必要はないのではないでしょうかと回答。
借地契約書を持参されていなかったので、一般論として、更新料の支払義務については絶対ではないことを説明。更新料の水準については、決められた相場はないので、地主の提示から始まり、双方の納得する金額で決めるものであること、一般的には更地価格の3~5%程度と説明しました。
借地契約は更新されたとのことであり、地主から更新料の支払が不要と言われたならば、支払わなくて問題はないと思われること、相続後の借地については、地主への買取請求、第三者への売却などの方法について説明をしました。 ※建物買取請求権とは、借地権(建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)について、存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき、あるいは、借地権上の建物等が譲渡された場合において賃貸人が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときに、借地人あるいは建物の譲受人が、賃貸人に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求する権利です。
旧借地法が適用される借地権で、地代の支払遅延や用法違反もなく、借地人は継続使用したい意向を持っているとのことでしたので、土地所有者の意向で借地契約を消滅させることは難しいことを説明。 授受している地代がほぼ公租公課と同額ということでしたので、賃料は両者の合意によるものですから、事情を説明して値上げの話しをしてみてはと提案。
契約書等が無いため、詳細は分かり兼ねるが、所有者として解約の申し入れをし法定更新中の解約手続きを踏んでみる。6ヶ月程度の猶予も考え、また解約の正当性なども留意しないといけない。正当事由に建物の老朽化もあり。立退料を支払って解決する場合もあるので、立ち退き料の算定等は当組合に改めてご相談ください。
売買全般の話を一つずつ具体的に説明する。 売り急いでいないようなので、借地人に売る場合の相場を説明。底地割合の元となる土地価格を路線価にするのか、公示価格にするのかで違うのでその違いを説明。
契約期間満了前の土地賃貸借契約を解約することになるので、早くその旨の意思表示をすることが重要。 期間の定めがないので、解約は相手が応じなくてもできる。その時に、現存している建物の買取請求権等が問題となるが、今回の場合は、借地人の申しれによる解約のため、請求権はなく更地(原状回復)返還することになると回答。